香山

豪宅集聚,华侨城新品价值几何评香山里花园


华侨城算是较为纯粹的豪宅片区,不少人被这里优美的环境和纯粹的居住氛围所吸引,前期入市的纯水岸、天鹅堡和香山里等社区连成一片,新建住宅产品多以大户型住宅为主,总价千万级,甚至,有些别墅产品价格早已过亿级。

由于缺乏名校学区和重点规划等炒作概念,并不是主流投资客的追捧之地,但也正是因为如此,造就了这里“出则繁华、入则静谧”的独特生活体验。

本期,老牛将走进华侨城片区,品评一下香山里花园五期。

区位概况

01

项目整体区位及交通

项目位于华侨城西北片区,由侨北街、侨北三街、侨北五街和北环大道辅道围合而成,占地面积约3.7万㎡,建筑面积约19.2万㎡,容积率3.8,绿化率40%。周边为香山里系列前期产品,旁边有刚投入使用的香山里小学。

华侨城片区内有地铁1/2号线交汇,但项目与这2条线路的地铁站点步行距离都在1.5公里以上,轨道交通出行较为不便。

项目整体区位不错,去福田和南山经济中心区,比如科技园、会展中心和车公庙等企业集中区域的距离并不远,周边有北环大道和京港澳高速等快(高)速路,整体自驾条件尚可,但早晚高峰北环科技园段、沙河西路和深南大道部分路段容易发生拥堵。

附近有“香山里花园公交总站”、“侨北三街”和“北环龙井天桥”等公交站点,公共交通出行总体尚可。

位于香山里小学对面的“香山里花园公交首末站”距离项目不远,目前有m路和高峰专线路这2条公交线路,可以通往南山科技园、新安和宝安客运中心等地。

另外,项目不远处的侨香路目前正在进行改造,将成为深圳的首条“智慧道路”,从6月15日起封闭部分车道施工,预计8个月后完工启用,届时将实现实时调整红绿灯时间、路灯杆上有屏幕显示最近的公交到站信息等,多方位体现智能交通。

侨香路西段与北环大道、深云路、福龙路相连,长期存在大货车、泥头车、搅拌车违法通行的现象。侨香路智慧化改造中,有一个功能是在其接北环的驶入方向路面设置重量和轴数传感器,大货车冲禁令、超限超载、泥头车撒漏泥土、超速、噪声污染统统都能感应并传输给执法部门,有利于实现及时监控与处理。

这个改造工程,应该来讲,对新天鹅堡项目的影响最为明显,未来将控制侨香路的泥头车数量,可以改善片区交通环境和泥头车噪音等影响,对香山里社区的影响则比较间接。

02

华侨城片区的特色

我们通常所认知的华侨城片区的范围其实是包括广深高速公路、侨城东路、深南大道、沙河东路所围合的区域,总用地面积.27公顷,具体范围如下图所示。政府将其作为全市宜居环境示范区,应延续并提升其良好的空间环境特色,实现区域协调融合发展,打造以人文本,多元、绿色、活力的低碳人文综合社区。

华侨城片区作为深圳较为传统的豪宅片区,地处深圳中心地段,地铁1/2号线汇聚于此,交通便利、环境优美,周边自然资源丰富、人文艺术设施聚集,是深圳为数不多的低密度人文优居生活片区。

功能布局上强调功能混合,居住、旅游、商业和产业区相互融合(这点老牛非常赞赏,比传统的科技园和龙华那种职住分离的模式要好很多,减轻了交通压力和时间成本);交通组织上强调人车分行,重视慢行系统的规划,尽量避免过境交通穿越本区;内部道路系统以自由式、丁字交叉;在城市设计上强调设计结合自然,注重城市公共空间的规划设计等这些规划理念都是非常独特而有借鉴意义的。

(片区内部交通系统实拍,摄于年8月)

由于篇幅有限,以上仅为本篇深度楼评的第一部分,全文共分为六大部分(点击阅读原文查看完整内容)。如下:

一、区位概况

二、剖析项目规划,简析项目不利因素

三、详解项目周边的各类配套及旧改规划

四、项目的价格预测及竞品分析

五、综合评价

六、网友爆料及评论精选

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牛浩思

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